+7 (495) 785-31-75 info@startup-fr.ru

Выбор покупателя: стрит-ритейл или ТЦ (журнал "Модный magazin", № 4 (113), апрель 2013 г.)

Розничная торговля на сегодняшний день остается одной из самых устойчивых к рискам экономического развития отраслей отечественной экономики, прирост ее оборота на 2013 год планируется порядка 5,4%, что несколько ниже показателей прошлого года, согласно которых, по данным Министерства экономического развития, оборот вырос на 6,1%. Ситуация в различных отраслях розничного рынка несколько отличается, но характеризуется общими тенденциями. Основным стагнирующим фактором развития ритейла можно считать низкую обеспеченность торговыми площадями. Так, например, по статистике Департамента развития торговли и услуг, на 1 тыс. населения в Москве приходится 794 квадратных метра торговых площадей, что почти в 2 раза меньше, чем в Европе. При этом выживаемость торговых предприятий в спальных районах на порядок ниже, чем в других городах: утром люди рано уезжают на работу, вечером поздно возвращаются,  и только на выходных местные заведения могут качественно работать. Спрос на торговые площади на порядок выше, чем имеющееся в Москве предложение. Последние годы упор делался на строительство жилья, и  хоть торговля – очень привлекательная, с точки зрения инвестиций, сфера, тем не менее, ей должного внимания не уделялось. В планах Департамента торговли и услуг – выйти на показатель 1200 м2 на 1 тыс. населения города к 2016 году, но этот план можно назвать несколько завышенным, анализируя увеличение объемов торговых площадей за последние годы, достичь такого результата в столь короткий срок, на первый взгляд, кажется невозможным. В 2012 году в Москве были открыты 19 крупных торговых объектов, общей площадью в 235,7 тыс.м2, причем предложение новых качественных торговых площадей формировалось за счет ввода в эксплуатацию торговых центров районного формата, расположенных в спальных районах города.

 

Отток покупателей в торговые центры.

 

После кризиса в 2009 году рынок коммерческой недвижимости полностью восстановил свои показатели по арендным ставкам, окупаемости арендного бизнеса и его привлекательности в целом. Вместе с этими положительными изменениями, возникла существенная проблема для собственников торговых площадей, находящихся на первых линиях и в торговых коридорах города: появился заметный отток покупателей из стрит-ритейла в торговые центры, по причине чего торговые площади в этом секторе стали менее привлекательными для арендаторов. Причины, по которым это происходит, очевидны для крупных розничных игроков, которые уже давно потеряли веру в стрит-ритейл. Интерес к стрит-ритейлу был обусловлен тем, что концепция практически любой торговой марки строится на наличии собственного фирменного бутика, именно поэтому компании вынуждены были открывать магазины в формате стрит-ритейла, даже если они начинали свою экспансию с торговых центров. Отдельные бутики крупных розничных операторов открывались на торговых кварталах в столичных городах, таких, как, например, ул. Тверская, Старый Арбат в г. Москва или Невский пр-т в Санкт-Петербурге, и несли за собой скорее некую имиджевую составляющую – высокая аренда и, в общем-то, не самая высокая проходимость в торговых коридорах не дают фирменным магазинам должного результата по объемам продаж и прибыли. Зато магазины, расположенные на главных торговых улицах, в исторических районах города позволяют ритейлеру позиционировать свой бизнес в привязке к зданию, в котором он размещен, используя максимум рекламных возможностей, не пытаясь подстроиться под общую концепцию, как это необходимо в ТЦ, а также, благодаря низкому покупательскому потоку, поражать своих покупателей идеальным мерчендайзингом и дизайнерскими решениями в оформлении торгового зала. На сегодняшний день ситуация несколько изменилась, тенденция переезда флагманских точек из стрит-ритейла в торговые центры становится массовой и формирует определенную нестабильность на рынке арендного бизнеса.

 

Плюсы размещения в торговых центрах.

 

Размещение магазина в торговом центре позволяет ритейлеру значительно сэкономить. Во-первых, ТЦ имеют собственную инфраструктуру и обеспечивают арендаторов необходимым пакетом услуг - охрана, парковка, уборка, рекламные места, маркетинговая поддержка, которые обычно включены в арендную плату. Во-вторых, площади, которые сдаются в аренду в ТЦ, уже обеспечены необходимой электроэнергией, качественным ремонтом, с чем, зачастую, бывают проблемы в стрит-ритейле, и, в-третьих, торговые центры самостоятельно генерируют трафик покупателей, который, как правило, на порядок выше, чем в уличной торговле, и более высокая конкуренция за счет большого скопления брендов в одном месте, ритейлеров совершенно не пугает. Покупатели предпочитают осуществлять покупки в торговых центрах, также, по вполне объяснимым причинам. Большой выбор представленных в торговом центре бутиков для потребителя - большой плюс, да и, к тому же, инфраструктура в современных торговых центрах, включающая в себя кафе, рестораны, кинотеатры, детские центры и игровые комнаты, салоны красоты и другие места отдыха, значительно изменила российскую культуру шопинга. Торгово-развлекательные центры становятся все популярнее, причем не только для молодежи, но и для любой целевой аудитории. Посещение таких мест стало привычным не только для традиционного шопинга, но и для полноценного семейного отдыха и совершения спонтанных покупок, поскольку погодные условия в России чаще всего нельзя назвать подходящими для уличных прогулок, покупатели обеспечивают себе досуг в торгово-развлекательных комплексах. Опрос потребителей среднего класса в отношении выбора места для покупки одежды и обуви показал, что 69,93% предпочитают осуществлять покупки в торговых центрах, 14,12% потребителей заказывают товары через интернет-магазины, в т.ч. зарубежные, 6,11% потребителей отдают предпочтение рыночной торговле, и стрит-ритейл, на сегодняшний день, предпочитают лишь 9,84% потребителей.

 

Темпы развития ритейла в регионах России увеличиваются с каждым годом. Еще несколько лет назад, причиной отставания было отсутствие в региональных городах больших торгово-развлекательных центров, а, соответственно, отсутствие интереса в открытии фирменных магазинов со стороны крупных розничных операторов. За последние годы, нельзя не заметить, что ситуация в крупных городах изменилась в лучшую сторону. МЕГА, зашедшая в 2002 году на российский рынок, открыла несколько торговых центров в Москве и городах России, создав тем самым революцию на рынке торговых площадей и создав благоприятные условия для сетевых гигантов розничной торговли, которые немедленно начали бороться за право открывать свои точки в успешных торговых центрах. И, несмотря на то, что МЕГА временно приостановила свое развитие в России, она стала своеобразным законодателем моды в строительстве коммерческой недвижимости, и увеличение количества торговых площадей теперь происходит благодаря местным девелоперам. На сегодняшний день во всех городах России в большом количестве появляются торгово-развлекательные комплексы, которые обеспечивают отток покупателей, привыкших осуществлять покупки на давно зарекомендовавших себя с положительной стороны торговых коридорах.

 

Проблемы стрит-ритейла.

 

На рынке стрит-ритейла, с точки зрения предложения арендных площадей, также существует определенный дефицит. Торговых улиц, по факту, не так-то много, и большинство из них нельзя назвать массовыми. Так, например, большинство помещений стрит-ритейла не были адаптированы под коммерцию изначально, а являются результатом перевода квартир на первых этажах жилых домов в нежилой фонд. При этом, планировка в таких помещениях и так довольно плачевна, и реконструкция едва ли может ей помочь. К тому же, в подобного рода «торговых коридорах» нет никакой единой концепции, поскольку собственники у таких помещений, чаще всего совершенно разные, и для них не имеет значения ни направление деятельности, ни концепция бизнеса их будущего арендатора. В торговых центрах же успех заключается, по большей части, в подборе якорей и прочих качественных арендаторов, благодаря которым формируется публика, и, благодаря которым, торговый бизнес каждого из них процветает, создавая вполне здоровую конкуренцию. Объединять стрит-ритейл спальных районов и стрит-ритейл центральных торговых улиц в одну категорию, опять же, нельзя, поскольку это два совершенно разных рынка. В спальных районах Москвы бизнес fashion-сегмента – большая редкость, если там и появляются магазины, то они, чаще всего заходят в небольшие торговые комплексы местного формата. Открытие магазина по франшизе может быть причиной захода в спальные районы, поскольку самостоятельно открывать магазины в спальных районах собственники брендов не рискуют, хотя зачастую они не готовы пускать в такие места и партнеров, желающих открыть франшизу. Занимают арендные площади стрит-ритейла в спальных районах, по большей части, предприятия общественного питания – как сетевые, так и единичные, fashion-ритейл на первых и вторых линиях торговых улиц – это скорее исключение, нежели правило. 

 

В торговых коридорах центральной части города сохраняется тенденция размещения флагманских магазинов розничных операторов, но назвать ситуацию стабильной тут тоже нельзя: рано или поздно ритейлеры приходят к выводу, что нужно полностью перебираться в торговые центры. Что интересно, снижать планку своих требований собственники торговых площадей, также, не торопятся. Арендная плата в стрит-ритейле центральных торговых улиц по-прежнему довольно высокая, стабильно растет в рамках общего повышения цен по рынку, спрос на аренду этих помещений по-прежнему существует, и единственное, что говорит о нестабильности на этом рынке – это частая смена арендаторов.

 

Восстановление рынка.

 

За рубежом, несмотря на то, что уровень развития торговли на порядок выше, чем в России, стрит-ритейл, по-прежнему, процветает, соответственно, при правильном развитии этого торгового сегмента, существует возможность, что рынок уличной торговли в ближайшее время не уйдет в историю. С другой стороны, сравнивать европейский рынок с российским очень сложно, поскольку в Европе прирост количества торговых площадей происходит, по большей части, именно за счет стрит-ритейла, крупные торговые центры, чаще всего, вынесены за пределы города, тогда как в Москве, помимо тех же отдаленных крупных торговых центров, уличная торговля заменена небольшими торговыми центрами на станциях метро и в спальных районах. Развитием стрит-ритейла в европейских странах занимаются достаточно активно, формируя в разных частях города новые торговые коридоры в единой концепции, собирая на торговых улицах арендаторов по тому же принципу, как это делается в торговых центрах. В России же, несмотря на то, что таких торговых коридоров тоже довольно много, назвать их известными нельзя. Среди наиболее известных торговых улиц мира, фигурирует один российский объект - ул. Тверская в г.Москва, но сравнивать ее с Родео-драйв в Беверли-Хиллз или с Кайе Серрано в Мадриде, было бы, по меньшей мере, странно. Развиваться стрит-ритейлу в России не получится на том же уровне, что в Европе, хотя бы из-за климатических условий – это одна из важнейших причин оттока покупателей в ТЦ. Но, помимо нее, существуют иные причины, с которыми еще возможно как-то бороться. По результатам исследования, проводимого РБК.рейтинг, Тверская занимает последнее место в десятке мировых торговых улиц по оценке ее внешней привлекательности, набрав всего 58 из 100 баллов. При желании повысить уровень привлекательности торгового коридора для покупателей, туристов, а, соответственно, и арендаторов, в первую очередь, стоит задуматься об улучшении этого показателя. По большей части, для того, чтобы стрит-ритейл в России встал на прогрессивный путь развития, необходимо проводить реконцепцию каждой улицы в отдельности.

 

Так, например, на центральных улицах наиболее благоприятная среда для элитных торговых операторов, и владельцам арендного бизнеса стоит избегать ситуаций, которые создаются на периферии, где полностью отсутствует концепция и логика размещения ритейлеров. Для развития сферы стрит-ритейла необходимо осваивать новые микрорайоны и создавать новые торговые кварталы, чтобы в дальнейшем заниматься комплексно их инфраструктурой, ландшафтным дизайном и концепцией, подбирая качественных арендаторов. Но, к сожалению, такая стратегия вряд ли возможна ввиду высокой стоимости квадратных метров в Москве, поскольку приводить такие торговые коридоры к единой концепции можно только в том случае, если они принадлежат одному собственнику, что совершенно невозможно с точки зрения реализации. Помимо этого, улучшение и поддержание презентабельного внешнего вида торговых улиц тоже требует колоссальных вложений, а тут стагнирующим фактором являются не только затраты, но и, также, сложность процедуры согласования вывесок и отсутствие защиты уличных объектов от актов вандализма.

 

Развитие розничной торговли, активное расширение сети крупных торговых предприятий, во многом, благодаря продаже франчайзинга а также выход новых операторов на российский рынок формирует постоянный спрос на стрит-ритейл, которым можно объяснить рост показателей арендного бизнеса в этом сегменте, поэтому  рассчитывать на «вымирание» или существенный регресс стрит-ритейла в ближайшее время, безусловно, никак нельзя. Благодаря развитию розницы FMCG, ресторанного и банковского бизнеса, поскольку они являются на сегодняшний день основными арендаторами площадей стрит-ритейла, а также, с вводом каждой новостройки, нового жилого микрорайона, предложение торговых площадей будет увеличиваться, и спрос на них, вместе с тем, будет продолжать расти. Что касается долгосрочных перспектив развития, полной ликвидации стрит-ритейла, безусловно, произойти не может, но если в стратегии этого сегмента торговой недвижимости не произойдет реконцепции, снижение привлекательности к данным площадям со стороны арендаторов, а, вследствие чего, значительное снижение арендных ставок будет неизбежно. Fashion-сегмент, на сегодняшний день, практически ушел «с улиц», и чтобы вернуть его туда, и вслед за ним вернулись его покупатели, необходимо выводить стрит-ритейл на европейский уровень.

 

"Модный magazin", № 4(113), апрель 2013

Другие статьи о развитии розничной торговли 

 

Телефон:
E-mail:

 

+7 (495) 785-31-75
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.